SPDS de bienes raíces en Arizona: requisitos de divulgación del vendedor

Si ha pasado por el proceso de comprar o vender una casa en Arizona, sabe que el vendedor debe hacer divulgaciones sobre la propiedad. El instrumento principal para esto es la Declaración de Divulgación de la Propiedad del Vendedor Residencial (Residential Seller’s Property Disclosure Statement), comúnmente conocida como el SPDS.

¿Qué es el SPDS?

El SPDS es un formulario estandarizado que se utiliza en las transacciones de bienes raíces de Arizona, en el cual el vendedor divulga información importante que conoce sobre la propiedad. “Importante” significa información que podría afectar la decisión de compra de un comprador o el precio que estaría dispuesto a pagar.

¿Qué se debe divulgar?

El SPDS abarca una amplia variedad de temas: condición estructural (cimientos, techo, paredes, plomería, sistema eléctrico, climatización). Problemas ambientales (pintura con plomo, asbesto, moho, contaminación del suelo). Agua y alcantarillado (fuente del agua, sistema séptico frente a alcantarillado, problemas de drenaje conocidos). Historial de plagas (termitas, escorpiones, roedores). Problemas del vecindario (ruido, molestias, disputas con la asociación de propietarios, disputas de linderos). Cuestiones legales (gravámenes, servidumbres, violaciones de zonificación, litigios pendientes). Y cualquier otro hecho importante conocido que pudiera afectar el valor de la propiedad.

El deber va más allá del formulario

El formulario del SPDS no cubre todo. La ley de Arizona impone un deber más amplio: si conoce un hecho importante que podría afectar negativamente el valor de la propiedad y ese hecho no está cubierto por el formulario del SPDS, igualmente tiene que divulgarlo. El formulario es un mínimo, no un límite máximo.

¿Y las muertes ocurridas en la propiedad?

Arizona tiene una excepción específica: conforme al A.R.S. § 32-2156, el vendedor no está obligado a divulgar que ocurrió una muerte en la propiedad, ya sea natural, suicidio u homicidio. Esto incluye las casas embrujadas.

Consecuencias de no divulgar

Si un vendedor no divulga un defecto importante que conoce, el comprador puede tener reclamaciones por fraude, tergiversación negligente e incumplimiento de contrato. Los daños pueden incluir el costo de las reparaciones, la disminución del valor de la propiedad y, en casos de fraude, posiblemente daños punitivos.

Los abogados de Law Badgers manejan disputas de divulgación de bienes raíces. Si compró una casa y descubrió defectos no divulgados, o si es un vendedor que enfrenta preguntas sobre divulgación, podemos ayudarle.